Liên tục có nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bị xử phạt vì sử dụng vốn sai mục đích.
Thị trường trái phiếu bất động sản đang có sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2026. Ảnh: Hữu Chánh
Mới đây, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc - chủ đầu tư Khu đô thị Palm City với quy mô hơn 30 ha vừa bị Thanh tra Chứng khoán Nhà nước xử phạt 175 triệu đồng do sử dụng không đúng mục đích số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ mã NRCCH2125001 ngày phát hành 10.12.2021.
Trong tổng số 1.300 tỉ đồng huy động, Nam Rạch Chiếc đã sử dụng hơn 10 tỉ đồng trong giai đoạn từ quý IV/2021 đến quý III/2024 cho các hoạt động thường xuyên, thay vì thực hiện phương án phát hành đã được phê duyệt và công bố thông tin là thanh toán các khoản vay theo quy định.
Được biết, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc ban đầu là liên doanh giữa 3 đối tác, gồm Keppel Land - công ty con của Tập đoàn Keppel, Công ty CP Bất động sản Tiến Phước, Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái. Vào tháng 3.2022, Keppel Land đã rút khỏi liên doanh sau khi chuyển nhượng toàn bộ 42% vốn tại Công ty Flemmington Investments Pte Ltd - đơn vị đại diện phần vốn của Keppel với giá trị thương vụ là 98,6 triệu USD.
Tương tự như vậy, Thanh tra Chứng khoán Nhà nước cũng vừa xử phạt Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) 175 triệu đồng do sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán chứng khoán riêng lẻ không đúng với phương án đã được Hội đồng quản trị thông qua và nội dung đã công bố thông tin cho nhà đầu tư.
Doanh nghiệp đã sử dụng 520,5 tỉ đồng trong tổng số 600 tỉ đồng thu được từ đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ mã DIGH2326001 ngày 29.12.2023 để mua cổ phần của Công ty CP Du lịch DIC với số tiền 200 tỉ đồng và thanh toán gốc, lãi trái phiếu DIGH2124003 với số tiền 320,5 tỉ đồng.
Trong khi đó, theo phương án phát hành đã được Hội đồng quản trị phê duyệt và công bố thông tin, số tiền này được sử dụng để thực hiện Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân tại tỉnh Đồng Nai.
Một ông lớn khác là Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land cũng bị xử phạt với tổng số tiền hơn 310 triệu đồng, do nhiều vi phạm liên quan đến công bố thông tin và nghĩa vụ đăng ký trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Trong đó, doanh nghiệp bị phạt 175 triệu đồng do công bố thông tin sai lệch về tình hình sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu mã H79CH2124019.
Các báo cáo của Hưng Thịnh Land nêu số tiền huy động được sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động thông qua đặt cọc mua cổ phần, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư dự án bất động sản. Tuy nhiên, hồ sơ và sao kê tài khoản cho thấy một phần nguồn vốn đã được sử dụng để nộp thuế, mua trái phiếu do Công ty CP Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn phát hành, trả gốc lãi trái phiếu khác do công ty phát hành, mua bán cổ phần, hợp tác đầu tư.
Sau những biến động mạnh giai đoạn 2022-2023, ưu tiên lớn nhất của cơ quan quản lý là khôi phục niềm tin đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, với việc Nghị định 200/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5.6.2026 đang được kỳ vọng tạo ra bước ngoặt mới cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường vẫn chưa được giải quyết.
Tổ chức VIS Rating cho rằng, điểm yếu mang tính cấu trúc lớn nhất của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam hiện nay vẫn là cơ chế định giá dựa trên rủi ro. Dù nhiều quy định đã được bổ sung, thị trường vẫn thiếu những công cụ nền tảng để nhà đầu tư có thể xác định chính xác mức độ rủi ro của từng tổ chức phát hành.
Một thực tế đáng chú ý là phần lớn trái phiếu phát hành trên thị trường hiện nay vẫn chưa được xếp hạng tín nhiệm. Theo ước tính của VIS Rating, số trái phiếu đã được xếp hạng chỉ chiếm khoảng 1% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong khi đó, hơn một nửa lượng trái phiếu phát hành riêng lẻ trong những năm gần đây được bán cho nhà đầu tư tổ chức và không bắt buộc phải xếp hạng tín nhiệm.
Điều này khiến việc định giá rủi ro trên thị trường phần lớn vẫn dựa vào quan hệ cung - cầu và thương lượng giữa các bên, thay vì dựa trên những thước đo tín nhiệm được chuẩn hóa.