Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao và tiêu chí lựa chọn dự án ngày càng khắt khe, cách tiếp cận của các nhà đầu tư bất động sản đang có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì ưu tiên những tài sản mới, trọng tâm hiện chuyển sang khả năng tạo dòng tiền ổn định, duy trì sức cạnh tranh và gia tăng giá trị trong suốt vòng đời khai thác.
Nhà đầu tư ngày càng dành sự quan tâm cho các dự án có khả năng duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ. Ảnh: Thu Hiền
Môi trường đầu tư tại Việt Nam năm 2026 đang bước sang một giai đoạn mới khi định hướng phát triển khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhấn mạnh mục tiêu thu hút dòng vốn chất lượng cao, ưu tiên công nghệ, đổi mới sáng tạo, giá trị gia tăng và hiệu quả dài hạn.
Sự thay đổi trong chính sách cũng phần nào phản ánh xu hướng đang diễn ra trên thị trường bất động sản, khi các nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong việc lựa chọn tài sản.
Xu hướng này cũng được phản ánh trong báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment? của Savills. Theo đơn vị này, tại nhiều thị trường phát triển, ngày càng nhiều chủ sở hữu lựa chọn cải tạo, nâng cấp hoặc tái định vị các tài sản hiện hữu thay vì phát triển dự án mới.
Quyết định này chịu tác động đồng thời từ chi phí xây dựng gia tăng, yêu cầu ngày càng cao về các tiêu chuẩn ESG cũng như kỳ vọng của khách thuê đối với chất lượng không gian làm việc.
Theo Savills, việc lựa chọn giữa cải tạo hay tái phát triển không có một công thức chung áp dụng cho mọi dự án. Mỗi tài sản cần được xem xét trên nhiều khía cạnh như vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính, nhu cầu của thị trường và tiềm năng phát triển của khu vực.
Điều đó cho thấy cách tiếp cận của nhà đầu tư đối với bất động sản đang thay đổi đáng kể. Thay vì đánh giá giá trị của tài sản tại thời điểm hoàn thành, các quyết định đầu tư ngày càng hướng đến khả năng tạo ra dòng tiền và giá trị trong tương lai.
Nói cách khác, điều được quan tâm hiện nay không còn là xây mới bao nhiêu công trình, mà là làm thế nào để các tài sản đang vận hành vẫn có thể duy trì sức cạnh tranh trong 20-30 năm tới.
Theo Savills, giá trị gia tăng của bất động sản có thể đến từ nhiều yếu tố như nâng cao chất lượng không gian, cải thiện hệ thống kỹ thuật, tối ưu hiệu quả vận hành hoặc đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn phát triển bền vững cũng như nhu cầu ngày càng thay đổi của khách thuê.
Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản toàn cầu bước vào giai đoạn chọn lọc hơn. Khi chi phí vốn chưa quay trở lại mức thấp như trước, các quyết định đầu tư đều được cân nhắc kỹ lưỡng hơn, với trọng tâm là khả năng tạo lợi nhuận bền vững thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Thay vì ưu tiên những tài sản có thể tăng giá nhanh, nhà đầu tư ngày càng dành sự quan tâm cho các dự án có khả năng duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ thị trường và còn dư địa tiếp tục gia tăng giá trị.
Đối với Việt Nam, Savills cho rằng chủ đề này ngày càng trở nên đáng chú ý khi nhiều dự án thương mại được phát triển trong giai đoạn 2005-2015 đã bước sang một chu kỳ vận hành mới.
Cùng với quá trình đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng và kỳ vọng ngày càng cao từ doanh nghiệp cũng như người sử dụng, các tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản đang dần thay đổi.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang dịch chuyển từ cách nhìn nhận tài sản dựa trên tuổi đời công trình sang đánh giá dựa trên vòng đời giá trị.
Một tài sản chỉ thực sự giữ được vị thế dẫn đầu khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền ổn định và liên tục thích ứng với những yêu cầu mới của thị trường.
Bà cũng cho rằng, mỗi chu kỳ phát triển đều hình thành những chuẩn mực mới về chất lượng tài sản. Những chuẩn mực này không được quyết định bởi thời điểm công trình hoàn thành, mà bởi khả năng đáp ứng sự thay đổi trong hành vi của khách thuê, nhu cầu của doanh nghiệp và xu hướng dịch chuyển của dòng vốn.
Theo Savills, khi thị trường tiếp tục định nghĩa lại khái niệm “prime” (tiêu chuẩn vàng - PV) đối với các tài sản dẫn đầu, lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng thuộc về những dự án có khả năng liên tục đổi mới và nâng cao giá trị, thay vì chỉ dựa vào lợi thế từng là công trình mới nhất.